近期，央行方面两次发出有关存量房贷调整的表态，引发市场广泛关注。
8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是在央行货币政策司司长邹澜于7月14日提及的“支持和鼓励”表述上的进一步明确，为市场一直讨论的存量房贷利率“到底降不降”释放了清晰的政策导向。
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在趋势明确下，未来如何在操作层面最终落实，已成为各家商业银行积极思考的问题。目前，市场观点较有共识，即预计存量个人住房贷款利率下调的实际落地过程不会一蹴而就，落地模式也有待探索，且充满差异性。
房贷利率调整明朗化
“确实，这两周有不少客户打听存量房贷利率下调或房贷置换的事情，但是我们一直没有收到总行相关通知。”上海地区一家股份制银行的客户经理告诉证券时报记者，这些客户在观望是否真的有政策落地，考虑是提前还房贷还是变更房贷合同。
自2021年至2022年底、2023年初，房贷市场出现了“提前还贷潮”。今年年初，“等待时间长”“还房贷比贷款都难”成为不少提前还贷者的感叹。与此同时，银行的资产负债管理压力陡增。从银行角度看，原本十分看重的优质中长期贷款，正面临提前到期的情形。随之而来的，是调整存量房贷利率的呼声，分贝也不断加大。
多数市场观点认为，企业贷款和住房贷款出现利率“倒挂”，提前还贷风潮下，存在经营贷违规流入房地产市场的风险。此外，与提前还贷行为相比，降低存量房贷利率能在一定程度上缓解银行的息差压力，减缓贷款流失和商业银行资产负债表收缩的速度。
7月14日，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，央行货币政策司司长邹澜提及，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
至此，从“支持和鼓励”到“指导”，政策为方向明确定调。
有资深银行业分析师告诉证券时报记者，“依法”的提法意味着严打利用经营贷、消费贷违规置换按揭的行为；“有序”意味着不会有统一政策，各家银行各自把握降存量房贷利率的节奏。
银行担心“同业挖墙脚”
实际上，早在2009年，存量房贷利率的调整就出现过。
在当时房地产调控背景下，央行于2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，不过该优惠举措主要针对新增客户。同时，央行在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
此后，商业银行在2009年初开始推出新的存量房贷利率优惠政策，当时不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，以享受七折利率优惠。
信达证券统计8家上市银行个人贷款利率回归的数据显示，这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达237BP（基点）。考虑房贷利率下限从八五折调整到七折，在当时的基准利率下相当于可以调降89BP，意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。
值得提及的是，这也造成了当时跨行“转按揭”争夺存量客户的现象较为突出。
对于此轮房贷利率的调整，东吴证券李勇团队认为，如果此次大行依靠较低的存款成本下调存量房贷利率，则小行的优质住房贷款存在流失的风险；反之，如果小行因为净息差优势而下调存量房贷利率，大行跟随下调将令净息差承压，均会出现因“贷款搬家”而引发的问题。
鉴于政策一旦实施将导致潜在的“贷款搬家”风险，李勇团队认为政策转为强制性的可能性较低。
“我们呼吁，别放开跨行转按揭，这样会加剧同业挖墙脚。”某大型股份行资负部的一名人士对证券时报记者直言。他的初步分析比较乐观，央行的措辞没有再提“置换”，意味着“转按揭”这个诱发银行间竞争的工具大概率不会重启。
“当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。”在当前因城施策的思路下，信达证券认为房贷利率的差异化特征更加明显，房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年，较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下，统一将存量贷款利率降至七折的情况。同时，本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年，银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。
如何拯救收窄的息差？
降低房贷利率带给商业银行的直接打击，是压缩其利润空间。德邦证券测算，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，当前存量房贷年利息在2万亿元以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10BP（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。
市场较为期待的是，政策层面或许可以出台结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等利好，以帮助商业银行降低负债成本。
“房贷不良率较低属于银行的优质资产，优质资产利率较高本身不符合市场规律。对银行来说，面对净息差不断收窄，目前处于低水平，降低房贷利率可能进一步压降银行利润。”邮储银行研究员娄飞鹏认为，面对存量房贷利率调整可能对商业银行经营带来的影响，需要在央行指导的同时探索研究出台结构性政策工具，对商业银行提供支持。
在娄飞鹏看来，房贷不是银行贷款的全部，更不是银行资产的全部，降低房贷利率对银行利润的影响不能忽视但也有限。进而言之，如果降低房贷利率能够切实刺激居民扩大消费和内需，推动经济恢复向好，也有助于银行扩大利润来源。
此外，一名机构首席研究员告诉证券时报记者，央行可能会窗口指导银行降低某些利率偏高的按揭，主要是针对2021年前后投放的而不是所有存量按揭，但目前很难猜测下降的范围。
各家银行具体将如何应对存量贷款利率下调的压力？多家银行对此已有提及，会在存量房贷利率调整的过程中，与客户约定一段时期内不得提前还款，减少房贷提前还款行为，保持房贷规模稳定，以减缓存量房贷利率调整对息差的影响。
华东一位城商行业务人士告诉证券时报记者，提高其它行业或贷款产品的利息，以填补住房贷款利率下降带来的损失，也是银行内部可采取的“平衡术”。
招联金融首席研究员董希淼对此表示，商业银行可从资产负债两端发力，并提高中间收入对营收的贡献。具体看，一是进一步降低存款利率，优化负债结构，从负债端压降成本；二是加大信贷投放，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，增加多元化盈利来源。
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